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要旨
バブルのツケをもってこられる一般市民
このページで「投資マンションローン」について述べた。
バブル期に購入したマンションのローンで生活苦に陥っている債務者が、大変に多い。しかし、日本の法制度では、これらの債務者を救済する手段は、①破産と②金融機関の自己抑制以外には有効な手段は全くない。
貸し手責任という考え方は、日本には根付いていない。
解説
アメリカの銀行融資では「ノン・リコース・ローン」という考え方がある。「レンダー・ライアビリティ（貸し手責任）」の一種だが、日本にはない考えだ。
どういうことかというと、融資案件が失敗すると、その融資の担保を処分しさえすれば、それで全てチャラになるという考え方だ。一種の貸し手の投資危険負担といってよい。
日本のバブル期のマンション投資も、アメリカならこの考え方で処理できるはずだが、現状そうはなっていない。
バブル期のマンションは、２０００～３０００万円の融資を金融機関が不動産販売会社と提携して行い、そのマンションに抵当権を付けている。貸付当時の金融機関の意識としては、最悪の場合、このマンションの売却益から全額回収するつもりだったわけだ。
ところがバブルが崩壊して、投資マンションは軒並み価値が下落している。その値下がりはすさまじい。２０００万円のマンションが、なんと２００万円ということもザラだ。状態のいい中古自動車だって買えないくらいの値段で、マンションが取り引きされている。それでも買い手のつかないマンションも増えている。
このように２００万円の価値しかないマンションのために、２０００万円の債務を延々払い続けなければならない。今でこそ金利は安いが、かつては相当高かった。人によっては、これまでの金利分だけで元本と同額の支払いをしている人もいる。
これに輪をかけて、今の不況で、収入減となったりリストラで無収入となったりして、ローンの支払いができない人が増えている。彼らは、投資マンションを処分しても、２０００万円が１８００万円になるだけだから、結局、残りの債務は支払っていかなければならない。
支払えない人はどうするかというと、債権者と交渉して債務整理するしかないが、この交渉自体を拒む債権者がある。貸した金は全額返せという論法だ。確かに借りた金を返すのは道理だが、投資ローンはこの論法がそのまま当てはまるとは限らないとも思われる。
なぜなら、
１．もともとそのマンションに債務相当額以上の価値を見いだして融資したわけだから、そのマンションの価格下落についても、金融機関も応分の譲歩をすべきこと
２．バブル期の高金利によって、既に、金融機関はそれなりの利益を上げていること
３．社会的弱者である一般市民の窮状に対する金融機関の道義的理解（企業の社会的責任）
ノン・リコース・ローンの考え方が日本にすぐに根付くとは思われないが、レンダー・ライアビリティ（貸し手責任）を持っているかどうか、今の時代、まさに金融機関の試金石となっているといえよう。
いずれ今の時期が過ぎれば、再び日本の金融も再生されるものと信じているが、そのとき、レンダー・ライアビリティを無視した金融機関は、市民から無視されて衰退してゆくに違いない。
補足
レンダー・ライアビリティといっても、貸し手だけが一方的に責任負担すべきものではない。
投資というのは、投資家にも責任があってしかるべきだ。
私がいいたいのは、現状は、投資家だけに責任を全部負担させる構造がおかしいということであって、投資家を完全に免責させるべきだとは思われない。
金融機関と投資家がそれぞれ応分の負担をすべきだというのが持論だ。
したがって、投資家としては、
１．マンションの任意売却に協力すべきこと、
２．残債務についても、一定限度で支払継続を検討すべきこと
などは積極的に考えるべきだろう。
そして、ここで投資家というのは、バブル期のマンション投資による債務負担のために家計が破綻状態にある一般市民を念頭に置いているのであり、危険を熟知しつつ専ら投資を行ってきた企業や個人は金融機関側よりも危険負担が大きくてしかるべきだろう。
一方、金融機関としては、
１．法的請求権の一方的行使（差押等）は控えるべきこと、
２．残債務の一定額は大胆に免除を検討すべきこと
などを、まさにレンダー・ライアビリティとして負うべきだと思っている。
そして金融機関が債権を償却しやすい税運用がなされるべく行政側にも配慮が求められる。
つまり、金融機関は、残債務の一部を免除した場合に、これを貸し倒れ債権として損金処理（当年度一括経費計上）することで、多少とも税務上の利益が上げられるわけだ。しかし、これをするには税務署が厳しく目を光らせているといわれる。破産していない者の債務をそう簡単に免除して経費にしてもらっては困るというお上の考え方だ。
こういう風にお上が考えているうちは、金融機関としては損金処理をしたくてもできないということになってしまうから、税務上の柔軟な対応も重要だ。
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